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Conosci l’andamento del tuo hotel? Scopri la tua performance reddituale e finanziaria

Per comprendere l’andamento del tuo hotel e conoscerne i key performance indicators (KPI) occorre un sistema informativo adeguato, ma non necessariamente aggiuntivo, come nel caso del controllo di gestione.

In effetti l'attività di analisi dei bilanci aziendali, finalizzata a valutare l'esistenza delle condizioni di equilibrio economico, finanziario e patrimoniale dell'hotel, prende le mosse dall’analisi dei bilanci dello stesso, opportunamente integrata da tutte le informazioni che il bilancio può solo in parte offrire (collegamenti economici, rapporti di affitto con un’immobiliare di proprietà, modalità adottate per la remunerazione dei soci, sia occupati dentro l’azienda-hotel sia semplici soci di capitale, etc…).




Analisi storica della performance aziendale


È bene procedere anzitutto mediante l’analisi storica della performance aziendale. Se l’ultimo bilancio dell’hotel è quello che descrive la situazione più aggiornata, è incontrovertibile che, fatte salve le start-up e le nuove imprese, la valutazione della performance dell’hotel vada fatta su un arco di tempo tale da consentire di cogliere il trend e le caratteristiche peculiari dell’azienda che si sta esaminando.

Occorrerà pertanto andare indietro nel tempo di almeno 3 o 4 esercizi, anche allo scopo di evidenziare quali siano i risultati mediamente ottenibili, limare i picchi positivi o negativi, comprendere la formula competitiva dell’hotel così come si esplicita mediamente.
  • Riclassificazione dei bilanci riferiti all’ultimo triennio/quadriennio secondo criteri in grado di cogliere correttamente la natura dell’attività svolta.
  • Analisi dell’economicità della gestione con formulazione di un giudizio sul grado di efficienza relativo alla formula imprenditoriale adottata.
  • Valutazione dell’esistenza di un’adeguata capacità di reddito e commento circa il livello di redditività dei capitali investiti.

Dovranno essere analizzati i fatturati e il loro andamento nel corso del periodo esaminato, nonché l’andamento del costo del venduto e del primo margine, per comprendere così l’efficacia di eventuali politiche di prezzo o di campagne commerciali adottate. L’analisi dei costi intermedi e l’analisi del costo del lavoro, sia in termini assoluti sia relativamente al fatturato, completeranno il lavoro di valutazione consentendo di arrivare a una corretta determinazione di due KPI fondamentali: l’Ebitda e l’Ebit.

La consistenza dell’Ebitda in rapporto ai debiti finanziari e la sua scomposizione, con particolare riguardo al peso degli ammortamenti rispetto alla ricchezza creata, consentiranno di valutare la capacità aziendale di sostenere il debito, attuale e prospettico, attraverso i flussi di cassa. Il rapporto tra oneri finanziari ed Ebit consentirà invece di valutare quanta parte della redditività operativa sia assorbita dagli oneri finanziari e, dunque, se sussistano le condizioni di equilibrio economico o della capacità di reddito.

Valutazione della dinamica finanziaria


Di seguito si procederà alla valutazione della dinamica finanziaria dell’impresa-hotel, con l'obiettivo di cogliere nella sua essenza l’interazione tra entrate e uscite di liquidità, la loro consistenza e la loro destinazione.

In particolare è prevista a tale scopo una specifica valutazione circa natura, qualità e tipologia del fabbisogno finanziario d’impresa attraverso l'utilizzo di strumenti di analisi dinamica per flussi (rendiconto finanziario per variazione dei saldi patrimoniali), con l'obiettivo di giudicare la sostenibilità delle scelte gestionali dell’hotel (investimenti, soprattutto se finanziati a debito, politiche di prezzo etc…), la loro compatibilità con le risorse prodotte dalla gestione e con la struttura finanziaria e patrimoniale.

Nell’hotel non dovrebbe sussistere, o quasi, il fabbisogno finanziario legato alla gestione corrente e il circolante netto operativo non dovrebbe rappresentare un problema. Per questo ci si concentrerà sui flussi di cassa generati dal reddito e su quelli derivanti dalla gestione investimenti.
  • Dapprima si dovrà effettuare l’analisi della gestione dei flussi di cassa con eventuale rilevazione di strategie utili al miglioramento del grado di liquidità aziendale, valutando inoltre la misura e la consistenza nel tempo dell’autofinanziamento (flusso di cassa prodotto dalla gestione corrente).
  • In rapporto a tale flusso e alla necessità di remunerare il lavoro imprenditoriale, si dovrà valutare la congruità della politica adottata per i dividendi e quindi anche la sua sostenibilità, al fine di determinare correttamente il free cash flow, ovvero il flusso di cassa liberamente disponibile per effettuare investimenti e rimborsare debiti.
  • Si verificherà il fabbisogno derivante dall’effettuazione di nuovi investimenti tecnici, nonché la sua incidenza sulla complessiva capacità di reddito e di rimborso dell’hotel.
  • Sarà verificata la coerenza della struttura finanziaria e patrimoniale rispetto alle scelte gestionali adottate.
  • Si valuterà infine l’esistenza di un equilibrio finanziario stabile e sufficiente per fronteggiare le obbligazioni assunte dall’hotel.


Conclusione: il report


Le risultanze dell’analisi dovranno essere portate all’attenzione della Direzione dell’Hotel e dell’organo amministrativo con cadenza e periodicità tanto più serrate quanto maggiore sarà la complessità della struttura che si sta gestendo.

In ogni caso, insieme ai risultati del controllo di gestione, i dati risultanti dall’analisi economico-finanziaria dovrebbero essere rappresentati secondo un’autonoma modalità di reporting, al fine di individuare con correttezza sia i fattori di successo sia quelli di criticità della gestione.

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