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Valutare la fattibilità di un investimento di ristrutturazione: il caso Hotel Rossi

Ecco un esempio di come valutare la fattibilità di un piano di ristrutturazione di un albergo di montagna, l’Hotel Rossi, a gestione famigliare.

Il progetto valutato prevede un ammodernamento della struttura che rende necessario avviare opere edili, murarie e impiantistiche, anche con soluzioni tecnologicamente avanzate e con un design che interpreta il nuovo brand che la famiglia Rossi intende promuovere. L’investimento è riconducibile a 5 aree funzionali:

  • Creazione e comunicazione del nuovo brand.
  • Ridefinizione delle aree per l’accoglienza, l’intrattenimento e la socialità.
  • Ristrutturazione dell’area ristorante.
  • Ristrutturazione delle stanze (insonorizzazione, nuovi bagni, balconi, solarium, nuovi arredi, attrezzature per nuovi servizi in camera).
  • Dotazione tecnologica costituita da interventi e dispositivi per ottimizzare l’accesso alle informazioni personali, a quelle relative al territorio, ai servizi che l’hotel offre, alle news del giorno.

L'ammontare complessivo è di 600.000 euro, finalizzati a un incremento del fatturato sotto il profilo qualitativo e quantitativo. Per tale progetto è stata richiesta l’ammissione a un bando pubblico per il turismo, che richiede una ripartizione degli investimenti: il 60% dovrà essere fatturato e pagato entro il 31/12/2017, mentre il 40% sarà fatturato nel 2018.

Nell’ipotesi in cui il progetto venisse ammesso al bando, l’azienda riceverebbe un contributo a fondo perduto nella misura del 30% che sarà incassato per il 60% (108.000 euro) a giugno 2018 e per il restante 40% (72.000 euro) a giugno 2019.




La nostra proposta


Per fronteggiare finanziariamente il fabbisogno derivante dal progetto presentato, abbiamo proposto ai titolari di negoziare nel 2017 un mutuo chirografario della durata di 5 anni per un ammontare di 420.000 euro a un tasso di interesse ipotizzato pari al 3%.

Per la copertura delle necessità generate dall’attività operativa l’hotel si avvarrebbe invece nel 2017 di un prestito bullet della durata di un anno, al tasso del 3% e importo pari a 108.000 euro, da restituire dopo aver incassato la quota di contributo di pari importo. Ugualmente per il 2018 con la restante quota di contributo.

La scelta di un prestito rimborsabile in un’unica soluzione è stata preferita a un mutuo di un importo maggiore poiché comporta un minor appesantimento degli oneri finanziari sul conto economico.

Obiettivi e costi


Relativamente allo sviluppo della formula competitiva aziendale, l’investimento dovrebbe consentire il raggiungimento dei seguenti obiettivi:
  • Un incremento delle presenze nel 2017, sia nella stagione estiva (3%) sia in quella invernale (4%), e un aumento del 3% del ricavo medio a persona.
  • Nel 2018 un aumento delle presenze del 2% e del ricavo medio a persona del 6% nel periodo estivo.
  • Nel 2019 un incremento del ricavo medio a persona del 3% nel periodo invernale e del 5% in quello estivo.


Ragionando sui costi, le principali componenti sono state così proiettate:
  • I costi intermedi sono stati previsti in considerazione dei dati storici.
  • I costi per godimento beni di terzi si ridurranno nei prossimi esercizi per effetto della rinegoziazione dei contratti di affitto.
  • Le spese relative al personale sono state invece stimate pressoché stabili, tenendo conto che le maggiori presenze possono essere assorbite dalla medesima forza lavoro.


Analisi valutativa


Sulla base delle assunzioni presentate, è stata sviluppata la previsione relativa alla performance dell’Hotel Rossi riguardante il periodo 2017-2021. Lo scenario presentato poggia sui risultati effettivamente realizzati dalla società nell’ultimo quadriennio 2013-2016. Inoltre è stata vagliata una proiezione economico-finanziaria basata su uno scenario prudenziale per il periodo 2017-2021, atta a valutare la solvibilità aziendale in caso di mancato raggiungimento degli obiettivi di crescita del fatturato.

Analisi economica


Grazie agli investimenti previsti, il fatturato realizzabile nell’anno in corso aumenterebbe del 12,5% in confronto al 2016, mentre tra il 2017 e il 2019 crescerebbe di un ulteriore 10%. Infine nel 2021 registrerebbe un’espansione dell'8% rispetto al dato del 2019. Il costo del venduto nell’intero periodo non supererebbe il 19% delle vendite.

Ne deriva che il margine industriale/commerciale lordo realizzabile resterebbe pressoché stabile assestandosi all'81% nel 2021.

Grazie allo sviluppo del giro d’affari e a un'accurata gestione dei costi intermedi, il peso complessivo di quest’ultimi sul fatturato scenderebbe nel periodo, portando a un miglioramento del valore aggiunto (sia in valore assoluto sia in rapporto al fatturato) dal 35,95% del 2016 al 41,31% del 2021.

I costi del personale rimarrebbero stabili in valore assoluto, di conseguenza, grazie all’incremento del volume d’affari, il loro peso si ridurrebbe dal 26,56% al 20,95%, determinando un miglioramento del margine operativo lordo dal 9,39% al 20,36%.

Nonostante la maggior incidenza dei costi di ammortamento determinata dai nuovi investimenti, l’hotel conseguirebbe progressivi incrementi del risultato operativo che passerebbe dal 5,38% del 2016 al 15,18% del 2021.

Gli oneri finanziari, a seguito delle necessità di copertura espresse, presenterebbero un andamento crescente nel primo biennio dallo 0,64% del 2016 all’1,39% del 2018, e tornerebbero in seguito a ridursi progressivamente fino a presentare un’incidenza sul fatturato pari allo 0,19%, inferiore pertanto a quella del 2016. Il rapporto tra i suddetti oneri e il risultato operativo salirebbe nel 2017 dall’11,96% al 14,99% e si ridurrebbe in seguito fino all’1,24% del 2021, denotando l’assoluta sostenibilità economica del costo dell’indebitamento.

Analisi finanziaria e patrimoniale


Sotto il profilo dell’analisi dinamica per flussi è utile sottolineare anzitutto che il totale del cash flow potenzialmente generabile nel corso del 2017 risulterebbe in crescita rispetto al 2016 grazie principalmente all’aumento degli ammortamenti, i quali rappresentano una quota superiore al 53%. Negli esercizi successivi l’EBITDA sale fino a superare, nel 2021, i 185.000 euro grazie al miglioramento del risultato operativo conseguibile che nell’ultimo esercizio ne rappresenterebbe il 74%.

In base all’ipotesi di sostanziale stabilità del capitale circolante netto operativo determinata dall’obiettivo di mantenere i tempi di riscossione dei crediti verso clienti a 10 giorni e la durata media dei debiti di fornitura a 30 giorni (come nel 2015), si prevedono variazioni non significative del CCNO.

Nell’intero periodo l’autofinanziamento conseguibile sarebbe sempre positivo e complessivamente crescente, evidenziando una capacità di rimborso notevolmente migliorata rispetto al periodo precedente. La stessa consentirebbe nel corso degli esercizi di finanziare parte dei nuovi investimenti tecnici previsti, di remunerare i soci titolari, nonché di ridurre il fabbisogno finanziario d’impresa, a partire dal 2018, attraverso un puntuale rimborso dei debiti a breve e a medio-lungo termine verso le banche.

Analizzando la struttura delle fonti di finanziamento della Società, le previsioni potrebbero concludersi con un riequilibrio della struttura patrimoniale, testimoniato da un rapporto di indebitamento pari a 0,11 nel 2021.

Inoltre il rapporto tra debiti finanziari lordi ed Ebitda stimata mostra che l’hotel potrebbe essere in grado di rimborsare integralmente i propri debiti verso le banche in due anni e mezzo nel 2017 e in meno di un anno dal 2019. Ciò confermerebbe ulteriormente il giudizio positivo circa il mantenimento e miglioramento delle condizioni di solvibilità aziendale a fronte del progetto presentato.

Obiettivo raggiunto: maggiore efficienza


In base alle ipotesi verificate l’investimento valutato consentirebbe all’hotel di ottenere una performance economica complessivamente più efficiente, che rappresenterebbe la base per raggiungere stabili e cospicui flussi di cassa netti.

L’hotel consoliderebbe il proprio equilibrio finanziario e rafforzerebbe la propria struttura patrimoniale in virtù della prevista riduzione del fabbisogno finanziario e a fronte di un buon livello di capitalizzazione grazie ai migliorati risultati economici. Le assumptions di base si considerano infine attendibili e confermano la sostenibilità del progetto anche qualora non si raggiungessero gli obiettivi di fatturato previsti.

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