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Come gestire adeguatamente gli investimenti e i debiti in hotel

Il tema “investimenti” a livello imprenditoriale si accompagna a quello, quasi speculare, dei “debiti”, naturalmente di natura finanziaria. È agevole comprendere che si tratta di una situazione abbastanza fisiologica, soprattutto in un Paese come il nostro caratterizzato, purtroppo, dalla sotto-capitalizzazione delle imprese, e quindi dal loro sovra-indebitamento, oltre che dalla grande quantità di incentivi pubblici che hanno spesso interessato il comparto turistico.

Questi ultimi sono spesso considerati alla stregua di vere e proprie iniezioni di capitali freschi, sostituti in verità alquanto imperfetti del diretto impegno imprenditoriale. I debiti finanziari d’altra parte, soprattutto se contratti mediante forme tecniche a medio-lungo termine, servono a pareggiare le scadenze di impieghi (investimenti) e fonti (i debiti bancari), generando un equilibrio che sovente è poco più che formale.

Non basta infatti che gli impieghi a più protratta scadenza siano coperti da mutui, ipotecari o chirografi, di pari durata, è necessario soprattutto che essi siano in grado di generare redditi e flussi di ammontare tale da consentire di fronteggiare vecchi e nuovi debiti. Si rende quindi necessaria un’attività di predisposizione, sviluppo e implementazione di corretti processi di programmazione economico-finanziaria.




Programmazione e prospettiva


A partire dall’elaborazione di ipotesi ragionevolmente condivise e coerenti rispetto al modello di business aziendale, l’imprenditore alberghiero dovrà far chiarezza sulla situazione prospettica dell’hotel e quindi sulle decisioni strategiche da adottare, prendendo coscienza degli impatti stimati degli investimenti sull’evoluzione della performance.

Poiché è proprio in questa fase della programmazione economico-finanziaria che le PMI manifestano generalmente le carenze più evidenti, i risultati ottenuti saranno ancora più utili se frutto di un confronto con un consulente. Una figura, non sempre e non necessariamente rappresentata dal commercialista, che aiuterà l’imprenditore a cogliere i fattori di forza e i punti di debolezza dell’hotel, aiutandolo a ragionare in termini di convenienza economica e sostenibilità finanziaria delle proprie scelte.

Questi due fattori infatti non possono essere disgiunti, dal momento che la prima corrisponde al mantenimento e al consolidamento delle condizioni di equilibrio economico, mentre la seconda coincide con la capacità di fronteggiare vecchi e nuovi debiti.

Valutare la redditività futura di un hotel


Occorre specificare che non stiamo solo parlando degli investimenti in hotel già avviati e/o che necessitano di ristrutturazione e rinnovamento, ma anche dell’investimento tout-court, quello cioè che per eccellenza porta ad acquisire la proprietà dell’azienda alberghiera.

Una decisione sempre gravida di conseguenze, soprattutto se si considera che in Italia esiste una componente strutturale di bolla immobiliare che affligge gli hotel.

La valutazione degli investimenti in hotel richiede, oltre all'ovvia valutazione dell’ammontare degli stessi, anche analisi riguardanti l’economicità della gestione e l’equilibrio finanziario. Per far ciò occorre elaborare ipotesi sul trend del fatturato considerandone la composizione qualitativa e quantitativa, oltre a comprendere le conseguenze di eventuali variazioni sia sugli input produttivi sia sul mix di capitale investito.

Quindi è possibile definire una prima valutazione sulla futura redditività dell’attività caratteristica. Ma è solo in seguito a un’adeguata quantificazione del fabbisogno finanziario prospettico che potranno essere validate le stime sugli oneri finanziari e quindi sulla redditività d’impresa. La stessa variazione del fabbisogno finanziario dipende a sua volta da diversi fattori:
  • Variazioni del capitale fisso (compresi i disinvestimenti)
  • Variazioni del capitale circolante
  • Contributo alla generazione di liquidità apportato dal reddito
  • Dimensione del capitale di rischio


Un servizio di gestione adeguato alla vostra azienda


R&A Consulting vi aiuterà a impostare correttamente il dilemma sul futuro della vostra impresa (alberghiera e non) sviluppando insieme lo scenario più probabile.

Il servizio comprende la predisposizione e la redazione di bilanci di previsione (bilanci pro-forma o pro-forma statement) allo scopo di verificare il mantenimento e l’evoluzione prospettica di condizioni di equilibrio economico, finanziario e patrimoniale, anche mediante la valutazione della fattibilità di investimenti finalizzati allo sviluppo aziendale.

Il servizio di redazione di bilanci pro-forma sarà erogato previa indicazione da parte della direzione aziendale delle linee guida della gestione e sarà oggetto di analisi, di commento e di valutazione comparativa a consuntivo.

Ti offriamo la nostra esperienza e consulenza professionale. Contattaci!

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