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Perché misurare la redditività del proprio hotel?

Misurare la redditività del proprio hotel, specie se in alberghi di piccole dimensioni o a conduzione familiare, è un'attività per lo più accessoria rispetto alla tenuta della contabilità, dei rapporti con banche e fornitori, oppure ancora a quella, fondamentale, della produzione stessa e della erogazione del servizio.

In sostanza l'attività di verifica e controllo dei risultati raggiunti dalla gestione sotto il profilo reddituale avviene sempre dopo avere svolto altre attività, percepite come più importanti o rispetto alle quali la misurazione della redditività è poco più che ancillare.

In verità quest'ultima dovrebbe essere effettuata con frequenza quasi settimanale tenendo presente un elementare principio di economia aziendale: senza l'equilibrio economico, ovvero senza la capacità dell'azienda di generare un reddito positivo, qualunque impresa è destinata alla chiusura.

Si può perdere, come in qualunque attività economica rischiosa, ma l'imprenditore alberghiero deve poter essere consapevole in qualunque momento della situazione che sta attraversando.

Parte tutto dal controllo di gestione


Il controllo di gestione, di cui la misurazione della redditività fa parte, richiede un'adozione all'interno del sistema informativo aziendale che sia prima di tutto culturale, ovvero fatta propria dall'imprenditore, dal gestore dell'hotel e dai suoi collaboratori: solo in questo modo e solo all'interno di un processo di pianificazione strategica sarà possibile sfruttare al massimo tutte le informazioni offerte dal sistema aziendale, massimizzandone l'utilità per le decisioni imprenditoriali.

Con la doverosa eccezione delle aziende di costruzione e di altre analoghe che svolgono lavori di durata ultrannuale, il prospetto nel quale far confluire tutti i dati che emergono dalla contabilità e che consentono all'imprenditore di monitorare la gestione alberghiera, si chiama conto economico a costo del venduto ed è riassumibile nel seguente prospetto:
  • Ricavi d'esercizio (+)
  • Costo del venduto (-)
  • Primo margine (+)
  • Altri costi operativi (-)
  • Valore aggiunto (+)
  • Costo del lavoro (-)
  • Margine operativo lordo (+)
  • Ammortamenti e accantonamenti (-)
  • Risultato operativo o della gestione tipica (+)
  • Oneri finanziari (-)
  • Gestione straordinaria (+/-)
  • Imposte e tasse (-)
  • Risultato netto (+/-)





Una logica di comprensione migliorata


Il prospetto di cui sopra, che riprende i dati del bilancio annuale riclassificandoli con il criterio della pertinenza gestionale, evidenzia i diversi contributi delle diverse risorse impiegate per generare i ricavi d'esercizio attraverso il calcolo di margini intermedi che arrivano comunque al medesimo risultato netto finale (perdita o, sperabilmente, utile) che appare in bilancio.

Tuttavia è proprio la diversa modalità di riordino dei dati, dietro alla quale è sottesa una logica di migliore comprensione dei risultati raggiunti, che consente di comprendere la performance aziendale meglio di quanto non sia possibile attraverso il bilancio depositato presso la Camera di Commercio. E non per scarsa credibilità di quest'ultimo, quanto piuttosto per le diverse finalità per le quali è redatto, che si riassumono nell'espressione “pubblicità legale” e che soddisfano esigenze diverse (soprattutto di stakeholder esterni).

Inoltre vale la pena sottolineare che le valutazioni effettuate tramite riclassificazioni di bilancio hanno senso solo se effettuate mediante analisi di più annualità, in modo da cogliere il trend della gestione e le sue caratteristiche strutturali senza farsi ingannare da performance (picchi) particolarmente positivi o negativi. Solo in questo modo sarà possibile anche cogliere e giudicare meglio le caratteristiche della redditività e misurarla correttamente.

Importanza del margine operativo lordo


Dei risultati intermedi sopraesposti una grande importanza riveste il margine operativo lordo (MOL) poiché esprime il vero e proprio risultato della trasformazione operata dall’impresa: dal momento che comprende già il costo del lavoro, consente di valutare nella sua essenza più profonda l’attività caratteristica di un hotel in quanto servizio.

Esso consente anche di comprendere quale sia il livello di indebitamento sostenibile da parte dell’hotel attraverso il calcolo del moltiplicatore del MOL.

Lo stesso subirà una decurtazione più o meno importante a seconda del peso degli ammortamenti, spesso assai elevati in funzione di acquisizioni immobiliari effettuate a prezzi sovrastimati e oggetto di bolla immobiliare: in tal caso si assisterà a un ammontare di ammortamenti che, viceversa, sarebbero caratteristici di un’impresa industriale e che rappresentano invece solo la quota degli investimenti in capitale fisso che gravano sulla gestione.

Più alta è questa quota, maggiori dovranno essere i ritorni attesi, perché in caso contrario ci si ritroverà nella situazione di sovra-investimento.

Reddito operativo: “l'ombelico” della redditività


Il vero e proprio punto di riferimento per la valutazione della redditività dell’hotel, così come di qualunque altra impresa, è il reddito operativo.

Quest’ultimo rappresenta la redditività della gestione caratteristica ed è la base per il calcolo del ROI (di cui parleremo più avanti). Le modalità attraverso le quali si perviene al calcolo del risultato operativo comprendono tutte le attività riconducibili a scelte imprenditoriali, escludendo ciò che ha natura extra-caratteristica come la gestione finanziaria (soprattutto gli oneri finanziari), quella straordinaria (plusvalenze, minusvalenze, sopravvenienze attive o passive) e le imposte, che restano fuori dal calcolo del risultato operativo.

È facile così comprendere che, se tale risultato è lusinghiero, i meriti vanno ascritti alla gestione, mentre se il risultato operativo è nullo, inconsistente o negativo non si potrebbe incolpare di ciò né l’avidità bancaria, la sfortuna o l’esosità del Fisco.

È bene sottolineare infine che il risultato operativo deve essere paragonato agli oneri finanziari in termini di copertura, al fine di comprendere se la gestione, oltre a essere in grado di coprire il costo del debito, è anche in grado di rimborsare quest’ultimo attraverso il flusso di cassa reddituale della gestione.

Perché misurare la redditività del proprio hotel? Equilibrio economico


Occorre in primo luogo verificare se esiste l’equilibrio economico, ovvero la condizione stessa di sopravvivenza dell’albergo. La redditività del proprio hotel va misurata per poter comprendere se l’impresa alberghiera svolge la propria attività rispettando le condizioni di capacità di reddito o equilibrio economico.

Tale condizione è rispettata tutte le volte che il tasso di assorbimento da parte degli oneri finanziari del risultato operativo (rapporto oneri finanziari su risultato operativo o OF/RO) non supera il 50%.

Percentuali inferiori indicano una robusta capacità di reddito e un superiore livello di equilibrio economico, percentuali superiori al 75% e più, al contrario, segnalano situazioni di difficoltà nel pagamento del mero costo del debito (e a maggior ragione delle quote capitale del medesimo).

Percentuali di questo tipo, ripetute nel tempo, sono indicatori di difficoltà crescente, soprattutto se si considera che la natura dell’attività svolta non consente crescite repentine o recuperi improvvisi di fatturato e che la legge della persistenza vale anche in economia.

In altre parole il continuo susseguirsi di risultati poco lusinghieri in termini di rapporto tra oneri finanziari e risultato operativo denoterà il principale tra tutti i problemi dell’impresa, ovvero l’assenza di equilibrio economico: tale mancanza è alla base di qualunque altro squilibrio aziendale e sarà compito dell’imprenditore, attraverso il sistema del controllo di gestione, indagare su quali aree della gestione stessa si renda necessario intervenire.

Perché misurare la redditività del proprio hotel? Rendimento del capitale


In secondo luogo è bene analizzare e misurare la redditività dell’hotel per comprendere se il rendimento del capitale (ROE) supera il costo dello stesso.

Si tratta di una considerazione che non può essere limitata ai soli azionisti/soci/titolari: il rendimento del capitale superiore al costo del capitale è una condizione necessaria affinchè l’impresa non distrugga valore, ma lo generi per tutti coloro la cui opera è collegata all’hotel, dai fornitori ai dipendenti, dai clienti al territorio.

Quando il rendimento del capitale supera il costo significa che il ROI (Return on Investment o ritorno sull’investimento) è superiore al costo del capitale: in parole povere, quando 1 euro investito nell’hotel a qualunque titolo, banche o azionisti che sia, rende più di quanto costi. E se il costo del denaro preso a prestito dalle banche risulta facilmente determinabile, non è così per il capitale investito dai soci/azionisti/titolari, quelli che nella tradizione anglosassone sono anche definiti owner-manager.

Il capitale di rischio, quello immesso nell’hotel da coloro che ne sono i proprietari, dovrebbe consentire di ottenere un rendimento che sia in grado di remunerare adeguatamente il rischio caratteristico di un’attività come quella alberghiera e che sia almeno pari al rendimento di un’attività priva di rischio (per esempio un BTP a 5 anni).

Volendo indicativamente suggerire una cifra, tale rendimento non dovrebbe discostarsi da una percentuale pari almeno al 6-8%. Ovviamente i calcoli dovranno essere fatti caso per caso, tenendo conto dell’avversione o della propensione al rischio dell’investitore, nonché del fatto, spesso verificato nelle imprese familiari, che il lavoro imprenditoriale non è altro che salario figurativo e che il rendimento del capitale dovrebbe essere misurato al netto di tale costo.

Perché misurare la redditività del proprio hotel? Adeguamento agli obiettivi


Misurare la redditività del proprio hotel è infine fondamentale per comprendere se il ROE è adeguato agli obiettivi del proprietario.

La figura del proprietario coincide spesso con quella del manager, imprenditore e azionista allo stesso modo. Se tale coincidenza di ruoli e/o di figure è la norma nelle imprese di piccola dimensione, essa tuttavia non deve portare a confondere gli strumenti di autovalutazione (o self-assessment) che devono essere adottati nella misurazione della redditività dell’hotel.

In particolare il salario figurativo dell’opera prestata dall’imprenditore e/o dai suoi familiari dovrà necessariamente trovare accoglienza nel conto economico consuntivo, poiché tali costi, se pure sembrano non gravare sull’hotel, in realtà sono a esso necessari, in quanto senza quell’opera non vi sarebbero servizi, comfort e prestazioni per la clientela.

D’altra parte è corretto considerare la remunerazione corrisposta per l’opera prestata dal titolare, dai soci e dai familiari non come utile o come reddito di capitale, ma come costo del lavoro, anche se formalmente non vi è assunzione e l’impegno rimane privo di vincoli.

Si eviterà in questo modo di confondere il reddito, ovvero la creazione di ricchezza, con il rendimento del capitale.

D’altra parte, trascurare il salario figurativo nei conti di fine anno porterebbe inevitabilmente a sopravvalutare il reddito prodotto dall’albergo che, talvolta, al netto di tale voce, è modestissimo quando non è nullo o negativo. Con ciò non si vuole ovviamente gettare la croce addosso alle imprese familiari, ma inquadrare correttamente il tema della misurazione della redditività, che in tale genere di imprese può anche essere limitato al puro e semplice mantenimento dei posti di lavoro del titolare, dei soci e dei familiari.

Un incentivo a riflettere


Una volta calcolato correttamente il reddito effettivamente prodotto dall’hotel, esso rappresenterà al netto delle imposte il rendimento del capitale di rischio (ROE o Return on Equity), inserendo al numeratore l’utile netto e al denominatore il patrimonio netto, ovvero il capitale versato più le riserve di utili non distribuiti.

Il rapporto esprimerà in percentuale il rendimento offerto dai capitali immessi e/o lasciati in azienda dai proprietari/soci/azionisti.

Tale rendimento dovrebbe presentare caratteristiche di adeguatezza rispetto al rischio ma, soprattutto, dovrebbe rappresentare un incentivo a riflettere su due aspetti:
  1. Se il rendimento del capitale proprio è modesto, nullo o negativo, perché una banca o terzi finanziatori dovrebbero mettere capitali nell’hotel?
  2. Se, viceversa, il ROE si presentasse assai elevato, potrebbe risultare non solo conveniente per il socio ma di grande utilità per l’hotel che i capitali necessari allo svolgimento dell’attività provenissero dai soci e non da terzi finanziatori.


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