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Quale forma di finanziamento adottare per aprire un hotel?

I prestiti per comprare un hotel possono essere di vari tipi, anche se i principali rimangono il mutuo ipotecario, ovvero quando si decide di acquisire la proprietà dell’immobile, e quello chirografario, quando si opta invece per il finanziamento di investimenti quali impianti, attrezzature, arredi etc…

È bene comunque precisare che la forma tecnica, ovvero il tipo di prestito per il quale si decide di optare, andrà concordato con la banca finanziatrice e dovrà soprattutto essere frutto di un'attenta riflessione insieme con il proprio consulente di fiducia. L'obiettivo è comprendere se il finanziamento non solo sarà quello più adeguato rispetto al fabbisogno finanziario che si prospetta, ma soprattutto se sia restituibile.

L’esperienza di questi anni ci insegna che non tutti i consulenti aziendali, in ragione della specializzazione maturata negli anni e delle richieste del mercato, sono in grado di fornire supporti professionali e sistemi di valutazione adeguati per la pianificazione economico-finanziario di un'impresa (in questo caso alberghiera): anche la scelta del consulente è fondamentale per il passo che si sta per compiere poichè segnerà la fase successiva della vita aziendale.

Finanziamento per l'acquisizione di un hotel


In linea di principio l’acquisizione dell’azienda alberghiera (o anche il suo affitto pluriennale) non può che essere effettuata mediante adeguate forme tecniche riconducibili essenzialmente al mutuo per durate che possono variare dalle più brevi (3/5 anni) per i mutui chirografari, fino alle più lunghe (da 10 anni in su) per i mutui ipotecari.





Si deve fare grande attenzione a non confondere la capacità restitutiva, che dipende essenzialmente dalla capacità dell’hotel di generare reddito, con la durata dell’operazione. Non si può ipotizzare che il semplice allungamento delle scadenze faciliti l’equilibrio finanziario e la sostenibilità delle scelte assunte (che dovranno sempre essere fondate sull’esistenza dell’equilibrio economico storico e prospettico).

Il mutuo ipotecario va benissimo ed è certamente la forma tecnica più idonea a sostenere il fabbisogno finanziario derivante da un investimento. Diventa problematico se un investimento, quale l’acquisto dell’azienda alberghiera, arrivi a rappresentare in realtà un sovra-investimento e il finanziamento che lo accompagna, di conseguenza, un sovra-indebitamento.

Il miglior riparo sono i flussi reddituali adeguati


Non ci sono forme tecniche giuste e adeguatamente protratte nella loro scadenza temporale che possano mettere al riparo l’imprenditore e il suo hotel dalla difficoltà che deriverà non tanto dalla gestione quanto piuttosto dall’insufficienza dei flussi reddituali e di cassa della gestione stessa in rapporto all’investimento effettuato.

Tale circostanza è spesso testimoniata dall’analisi di tanti bilanci di hotel che presentano, sotto la riga del risultato operativo, un peso abnorme degli interessi passivi, sia per finanziamenti a medio-lungo termine sia per debiti a breve (apertura di credito in conto corrente, etc…) in maniera almeno inspiegabile all’apparenza. Il ciclo monetario dell’hotel infatti non dovrebbe necessitare di coperture mediante forme tecniche di breve termine.

La vera questione è che tali affidamenti sono quasi sempre presenti nelle aziende alberghiere perché senza il sostegno di tali fonti il debito a medio-lungo termine risulterebbe insostenibile (ovvero si pagano i debiti vecchi facendone dei nuovi).

Un 'investimento sbagliato rimane tale anche senza debiti


Ne consegue che nemmeno il finanziamento integrale mediante capitale di rischio potrebbe modificare il giudizio riguardo un investimento sbagliato, che tale resterebbe anche in assenza di debiti finanziari. Il capitale proprio costa e proporzionalmente dovrebbe essere più caro persino del capitale preso a prestito, perché dovrebbe incorporare il premio al rischio.

L'importanza di un piano finanziario credibile


Per evitare errori, soprattutto in fase di valutazione del fabbisogno finanziario che in prospettiva deriverà dall’aver acceso un mutuo eccessivamente elevato, occorrerà redigere piani finanziari seri e credibili. Un piano redatto in modo sbagliato, che convince una banca (ma sono sempre di meno) a fare un’operazione sbagliata solo perché ci sono le garanzie, rimane solo un pretesto per una scelta insostenibile. E a poco varranno le considerazioni, spesso ascoltate in passato, che giustificano gli errori imprenditoriali con quelli bancari. Questi ultimi, infatti, non sanano i primi.

Per concludere
Infine, poiché il fatturato dell’hotel ben difficilmente è “scalabile”, ovvero incrementabile mantenendo stabili i costi fissi e sfruttando le economie di scala, prima di decidere qualunque forma di finanziamento è necessario valutare l'esistenza di una proporzione tra capitale investito (il costo dell’hotel o dell’investimento pluriennale), reddito atteso e ammontare del finanziamento e relativi impegni annui.

Anche se il “mercato” esprime talvolta prezzi che sono multipli del fatturato (più volte a chi scrive è capitato di imbattersi in azienda alberghiere passate di mano a prezzi pari a 10 volte il fatturato medio annuo), questo non significa che i prezzi stessi siano giusti e rappresentino un corrispettivo adeguato per un’impresa che, a bene vedere, mostrerà sempre una redditività inevitabilmente “compressa” da un evidente limite fisico: le stanze vuote non possono essere accantonate in magazzino.

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