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La valutazione d’azienda nel settore alberghiero: quanto vale il tuo albergo

Parlare di valutazioni di azienda è sempre difficile, soprattutto in un periodo storico come l’attuale che ha visto la crisi di molte imprese in ogni settore, non solo in quello turistico.

Se a ciò si aggiunge lo scoppio della bolla immobiliare, la cui componente ha sempre fatto parte della composizione del prezzo, è facile comprendere come il problema non sia risolvibile a tavolino o con formule automatiche, ma che occorra una valutazione ampia e approfondita.

Fondamentale, soprattutto per chi vende, è sgombrare la mente da qualunque pregiudizio in merito a prezzi e valori che, sicuramente congrui nei ragionamenti “interiori” fatti dal venditore, non lo sono affatto per il mercato.

Sarebbe utile farsi assistere in tutte le fasi della compravendita da un commercialista che sia in grado di effettuare la due diligence sotto il profilo economico e finanziario, non solo da uno studio legale. Di grande aiuto sarebbe infine il supporto della propria banca di riferimento, anche per compiere le opportune verifiche sullo stato di salute finanziario e patrimoniale dell’hotel da acquisire.

Osservazioni e metodologie


La posizione di indipendenza e di competenza del valutatore rappresenta indubbiamente un aspetto deontologico fondamentale nella scelta del professionista che affiancherà l’acquirente, oltre a essere anche condizione necessaria per l’identificazione del concetto di capitale economico e la sua quantificazione.

Il capitale economico rappresenta infatti quella particolare configurazione del capitale d’impresa che si intende determinare quando si valuta l’azienda nel suo complesso.

Poiché rappresenta un’entità astratta, la sua stima non può basarsi esclusivamente su dati oggettivi e quantità automaticamente determinabili, ma impone il ricorso a stime, ipotesi e congetture. Proprio per questa ragione la metodologia da utilizzare per la sua determinazione dovrebbe rispettare tre requisiti essenziali:

  • Razionalità: il metodo deve essere concettualmente valido e dotato di una consistenza teorica.
  • Obiettività: il metodo deve essere concretamente applicabile e quindi basato su dati certi o evidentemente credibili.
  • Neutralità: il metodo deve prescindere dalle caratteristiche e dagli interessi delle parti coinvolte nella negoziazione, requisito garantito solo dal ruolo del valutatore indipendente.

Le fasi del processo di valutazione


Possiamo affermare che le fasi del processo di valutazione per determinare il prezzo di vendita dell’hotel potrebbero essere riassunte in 5 brevi punti.

Un fattore fondamentale in questo processo è la trasparenza: nascondere informazioni o, ancora peggio, renderle disponibili in maniera artificiosa o non rispondente alla realtà, non aiuta la conclusione dell’affare e ingenera sospetti nel compratore, portato naturalmente a sottovalutare il prezzo e, in tali circostanze, ancora più incentivato su tale strada.

Maggiore sarà la trasparenza da ambo le parti tanto più facilmente si convergerà razionalmente su un prezzo che incroci effettivamente domanda e offerta.

  • Breve analisi della composizione dell’assetto proprietario della società che gestisce/possiede l’hotel.
  • Analisi di scenario: individuazione del mercato di riferimento dell’hotel, situazione concorrenziale, comportamento dei principali competitor.
  • Stesura di una relazione di commento circa la performance aziendale storica al fine di evidenziare natura, qualità dei risultati raggiunti e soprattutto la loro ripetibilità nel tempo.
  • Determinazione del metodo di valutazione più opportuno da adottare (diretto o indiretto) in considerazione delle particolari caratteristiche dell’hotel.
  • Stima del valore d’azienda dell’hotel attraverso la metodologia scelta: metodo patrimoniale, reddituale o misto.

Individuare il valore d’azienda dell’hotel

A questo punto sarà possibile sviluppare la stima del capitale economico attraverso diverse metodologie e giungere a un risultato effettivamente rappresentativo del valore d’azienda.

Quest’ultimo può essere individuato in base agli effettivi prezzi espressi dal mercato per quote di capitale dell’azienda medesima o di aziende simili, oppure può essere basato su grandezze quali influssi o gli stock.

In questo caso i metodi si distinguono in finanziario (o reddituale) e patrimoniale, mentre dalla loro combinazione si origina il metodo misto che consente di determinare il valore dell’azienda sommando il patrimonio netto rettificato e dell’avviamento (ovvero il valore attuale dei “sovra-redditi” conseguibili in futuro dall’hotel rispetto a quelli mediamente conseguiti da aziende alberghiere appartenenti al medesimo settore).

In altre parole il metodo misto prende le mosse da quello patrimoniale complesso incorporando una procedura di stima dell’avviamento che permette di “correggere” l’ottica patrimoniale attraverso un giudizio di tipo reddituale.

L’importanza di affidarsi

Come si è potuto notare il calcolo del valore dell’hotel non può essere frutto di un procedimento affrettato, né tantomeno della semplice applicazione del “fiuto” imprenditoriale e/o della capacità di chi compra di saper individuare un affare.

I mutamenti di scenario e di mercato, ma soprattutto la rarefazione della finanza rispetto anche solo a una decina di anni fa, impongono di ragionare sul capitale come risorsa scarsa, da impiegare razionalmente cercando di massimizzarne il rendimento.

Oltre alla necessità di farsi affiancare da professionisti esperti e, preferibilmente, anche dalla banca finanziatrice, grande importanza va attribuita alla capacità dell’hotel di ripagarsi mediante adeguati flussi di cassa, mentre non sarebbe corretto, anche in una prospettiva di funzionamento, ipotizzare un rientro dell’investimento mediante una successiva cessione.