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Ristrutturare un hotel: la valutazione del fabbisogno finanziario

La valutazione del fabbisogno finanziario, da parte dell’impresa come da parte della banca che dovrebbe sostenerlo, rappresenta uno degli aspetti da sempre più trascurati, almeno nel nostro Paese.

Si tratta indubbiamente di un paradosso, tanto più inspiegabile se consideriamo che la valutazione di natura, qualità e durata del fabbisogno dovrebbero essere posti alla base di un sano e corretto rapporto banca-impresa.

Non può sfuggire inoltre che un progetto di investimento, nella fattispecie di ristrutturazione di un hotel, sarà più facilmente approvato da parte del finanziatore se il piano economico-finanziario sarà formulato con chiarezza, con dati precisi e puntuali e proiezioni corrette che dimostrino la sostenibilità del progetto stesso. In altre parole, si può spiegare bene solo ciò che si è compreso bene.

Se dunque l’imprenditore alberghiero ha chiaro per sé il disegno strategico nel quale la ristrutturazione si inserisce, riuscirà a corredare adeguatamente la propria (eventuale) domanda di affidamento, in quanto consapevole di natura qualità e durata del fabbisogno finanziario al quale sta andando incontro.

Il fabbisogno finanziario


Il fabbisogno di cui ci occupiamo è senza dubbio descrivibile come permanente, strutturale e, pertanto, di medio-lungo termine.

Ciò si riflette non tanto sul tipo di forme tecniche adottate a copertura come il mutuo, ma soprattutto sul conto economico per gli ammortamenti che su esso graveranno per lunghi anni e per gli interessi passivi: sotto il profilo finanziario si dovranno tenere presenti gli impegni delle rate a scadere che, unitamente a eventuali debiti bancari già in essere, dovranno essere complessivamente e correttamente fronteggiati alle scadenze pattuite.

Inoltre, nel rapporto tra capitale investito e fatturato il numeratore vedrà una crescita repentina, spesso non accompagnata da una altrettanto repentina crescita del fatturato e dei margini.




Valutazione del fabbisogno


Misurare correttamente il fabbisogno finanziario derivante da un progetto di ristrutturazione in hotel comporterà pertanto l’investimento di tempo e professionalità necessari alla comprensione di tutti i parametri di riferimento in gioco.

L’imprenditore dovrà mettere a disposizione dei propri consulenti (non sempre i professionisti sono avvezzi a questo genere di attività) tutti i dati di cui dispone per rendere possibile la predisposizione, lo sviluppo e l’implementazione di attività di programmazione economico-finanziaria.

A partire dall’elaborazione di ipotesi ragionevolmente condivise e coerenti rispetto al modello di business aziendale, il consulente aiuterà a far chiarezza sulla situazione prospettica dell’azienda e quindi sulle decisioni strategiche da adottare, prendendo coscienza degli impatti stimati sull’evoluzione della performance.

Trend del fatturato e futura redditività


Verranno dunque elaborate ipotesi sul trend del fatturato a seguito dell’effettuazione dell’investimento di ristrutturazione, considerandone la composizione qualitativa/quantitativa e arrivando a comprendere le conseguenze di eventuali variazioni su costi, prezzi e mix di capitale investito.

Nello specifico, poiché si modificherà il rapporto tra capitale investito e fatturato, occorrerà porre grande attenzione per evitare il rischio di sovra-investimento. Al contempo si dovranno ricercare tutti i fattori in grado di incrementare la redditività attesa.

A questo punto sarà possibile definire una prima valutazione sulla futura redditività dell’attività caratteristica. Ma è solo in seguito a un’adeguata quantificazione del fabbisogno finanziario prospettico che potranno essere validate le stime sulla sostenibilità economica dell’investimento e dell’eventuale indebitamento a esso susseguente, sugli oneri finanziari e sulla redditività d’impresa.

La stessa variazione del fabbisogno finanziario complessivo dipende a sua volta da diversi fattori:
  • Variazioni del capitale fisso (compresi gli eventuali disinvestimenti): si tratta della variazione più significativa nell’ambito di un progetto di ristrutturazione alberghiera.
  • Eventuali variazioni del capitale circolante operativo, che nell’albergo non dovrebbero essere rilevanti, con l’eccezione dell’Iva a credito gravante sulle fatture di acquisto sostenute per la realizzazione del progetto.
  • Contributo alla generazione di liquidità apportato dal reddito: sarà di grande importanza valutare le modifiche che l’investimento di ristrutturazione dell’hotel consentirà di apportare alla formula competitiva e al business model aziendale in termini di costi, prezzi, margini.
  • Ammontare del capitale di rischio che l’imprenditore, gli azionisti e i soci sapranno mettere a disposizione del progetto.
  • Ammontare dell’indebitamento pre-esistente.


Offriamo una valutazione coerente e strategica


Nell'attuazione del progetto di ristrutturazione dell'hotel, si sarà pertanto necessario valutare le possibili alternative avendo a cuore innanzitutto la coerenza dell’investimento rispetto al piano strategico adottato, sviluppando i possibili scenari secondo tre ipotesi: una realista, una pessimista e una ottimista.

Si comincerà proprio da quest’ultima, poiché se anche il migliore degli scenari non risultasse sostenibile, le altre saranno foriere di maggiori difficoltà e quindi da abbandonare. Si dovranno infine predisporre e redigere i bilanci di previsione (bilanci pro-forma) allo scopo di verificare il mantenimento e l’evoluzione prospettica di condizioni di equilibrio economico, finanziario e patrimoniale, soprattutto mediante la valutazione della fattibilità dell’investimento di ristrutturazione dell’hotel.

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