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Qual è la convenienza per gli hotel a investire nella SPA?

Queste brevi note non intendono certamente approfondire sotto il profilo tecnico e del marketing la tematica del centro benessere. Al riguardo esiste un’ampia pubblicistica alla quale si rimanda, soprattutto in tema di studi preliminari, progettazione, superficie dei locali a disposizione, target di clientela alla quale ci si vuole rivolgere.

Senza alcun dubbio influiranno, sulla scelta dell’hotel di investire in una SPA, la natura e le caratteristiche dei luoghi dove ha sede l’albergo, il tipo di centro benessere che si vuole realizzare, il comportamento e i progetti già avviati dei concorrenti che, molto spesso, inducono a operazioni imitative prive di un adeguato supporto informativo.

Si tratta in buona sostanza di risolvere problematiche che sono anzitutto di tipo tecnico e che attengono specificamente al marketing, ma che al contempo richiedono di essere inserite all’interno di una logica strettamente legata alla pianificazione strategica fatta propria nella gestione dell’hotel.

Dotarsi di un centro wellness significa “ripensare all’intera struttura, dal design delle camere (nella creazione di spazi dedicati veramente al riposo e al recupero degli ospiti), all’attenzione alla qualità dell’aria e alla depurazione delle acque, alla creazione di ambienti ipoallergenici, al miglioramento dell’illuminazione etc…”
D.Dhugga, Managing Director Dukes Hotel di Londra





L’investimento nella SPA: alcune considerazioni


La valutazione della convenienza a effettuare l’investimento nella SPA in hotel non può che partire dai fondamentali economico-finanziari dell’azienda per come si presenta alla vigilia della decisione.

Affrontando il tema della pianificazione strategica e dei piani economico-finanziari di medio-lungo termine, si tratterà anzitutto di comprendere su quali livelli si collochi la redditività operativa dell’hotel e quale sia il grado di coverage o di assorbimento degli oneri finanziari dovuti per l’eventuale indebitamento in essere.

Maggiore sarà l’assorbimento del reddito operativo da parte degli interessi passivi, minore sarà la capacità restitutiva dell’azienda alberghiera, che dovrà riflettere attentamente sulla fattibilità del “progetto SPA”, soprattutto qualora si preveda di contrarre nuovo debito.

In presenza di oneri finanziari particolarmente pesanti in rapporto al risultato operativo (75% e oltre), sarà necessario riflettere sia sulla sostenibilità dell’indebitamento già in essere sia sulla insufficienza o carenza della redditività caratteristica.

Importanza del ROI


Una misura facilmente utilizzabile per valutare la convenienza economica dell’investimento è rappresentata dal ROI (return on investment) ottenuto rapportando il risultato operativo alla media dei capitali investiti (propri e di indebitamento bancario) all’interno dell’hotel.

Perché vi sia convenienza all’investimento nell’azienda-hotel, sarà necessario che il ROI sia significativamente più elevato del costo del capitale, rappresentato sia dai tassi medi applicati dal sistema bancario sui prestiti alle imprese sia dai ritorni attesi da parte della proprietà.

La carenza di redditività storica può indubbiamente rappresentare uno stimolo a procedere a più ampli processi di ristrutturazione/rinnovamento dell’hotel e a ripensare all’offerta in chiave di competitività. Ma rimane necessario condurre la redazione di un piano economico-finanziario che accompagni la ristrutturazione e il rinnovamento dell’hotel al risanamento economico e finanziario.

Attenzione alla redditività


Sarà proprio il livello del ROI a segnalare la convenienza effettiva dell’investimento in hotel, poiché esprime la misura del rendimento del capitale. Sotto tale profilo la scelta di investire nella SPA dovrà obbligatoriamente attenersi a due semplici regole, spesso trascurate:
  • L’investimento nella SPA deve poter consentire di creare valore, ovvero di mantenere e, ove possibile, sviluppare la redditività attesa: in altre parole, il risultato operativo deve aumentare proporzionalmente all’aumento del livello di servizio offerto e dei ricavi connessi.
  • Qualora il rendimento del capitale non sia molto elevato e di conseguenza le caratteristiche di rischiosità dell’hotel si palesino in modo evidente, occorrerà riflettere non tanto sulla necessità di investire nella SPA, quanto piuttosto alla formula competitiva aziendale, anche mediante adeguate immissioni di capitale proprio.

Sarebbe facile d’altronde, secondo un costume imprenditoriale tipicamente italiano, adottare la scelta di fare l’investimento della SPA in hotel per pura e semplice imitazione o perché, trattandosi di capitale fisso, lo stesso viene visto come un miglioramento di natura sostanzialmente immobiliare, per lo più finanziato volentieri dalle banche, specie a medio-lungo termine.

Studio di fattibilità, un elemento fondamentale


Si comprende agevolmente come l'evitare di condurre un serio studio di fattibilità sia una scelta profondamente sbagliata che trascura di valutare le conseguenze economico-finanziarie delle proprie decisioni.

In effetti l’investimento nella SPA, se da un lato modifica in senso migliorativo l’offerta dell’hotel, dall’altro riverbera inevitabilmente nel conto economico, con effetti che dovranno essere giudicati secondo la ben nota logica incrementale.

Allo stesso modo, qualora l’investimento sia fatto a debito, occorrerà valutare preventivamente non solo se vi sia copertura, ovvero disponibilità da parte delle banche al sostegno del progetto, ma soprattutto se il progetto stesso sarà in grado di generare flussi di cassa aggiuntivi adeguati a fronteggiare vecchi e nuovi debiti.

Ove questa ipotesi non fosse verificata, sarebbe opportuno ripensare totalmente all’investimento nella SPA, riflettendo su problemi verosimilmente di più ampia portata, oppure procedere alla necessaria immissione di capitale di rischio: un'operazione che sarà tanto più consapevole e adeguata nella misura in cui sarà percepito correttamente il rischio di tutta l’impresa-hotel, e non del solo investimento nella SPA.

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