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Lo studio di fattibilità per la ristrutturazione in hotel

Si sente parlare molto frequentemente di ristrutturazioni e rinnovamento dell’hotel, sia per marcare la distanza che corre in termini di competitività tra un’azienda e l’altra, sia per concretizzare idee e progetti che spesso accompagnano l’operatività giornaliera e che la sensibilità imprenditoriale vorrebbe poter attuare immediatamente.

Le operazioni di ristrutturazione e rinnovamento dell’albergo rivestono una natura certamente straordinaria poiché incidono anzitutto sul capitale fisso, ovvero su quella parte del capitale di funzionamento (ciò che serve a mandare avanti l’azienda) che è vincolato stabilmente alla generazione di ricavi e di risultati economici positivi. E rappresenta la gran parte del capitale investito in qualunque impresa alberghiera.

1a domanda: posso sostenere l'investimento?


La sensibilità imprenditoriale riguardo al tema è certamente molto elevata, sia per il contesto competitivo accresciutosi negli anni, sia per la possibilità, ormai diffusa e facilitata dal web, di effettuare confronti tra competitor, valutando la presenza o meno di determinati tipi di servizi, di standard adeguati e di un’offerta che si vuole sempre più ampia.

È facile pertanto, proprio per la sensibilità che caratterizza i gestori di hotel, che le operazioni di ristrutturazione e rinnovamento, date per “scontate” in quanto necessarie per la crescita e sopravvivenza sul mercato dell’azienda alberghiera, non siano tuttavia accompagnate da un adeguato studio di fattibilità che verifichi la bontà del progetto non appena in termini di copertura bancaria, quanto piuttosto di convenienza economica e di sostenibilità finanziaria.

In altre parole, la domanda che spesso non viene posta e che invece sarebbe indispensabile riguarda la capacità dell’hotel di ripagare l’investimento in termini di redditività attesa e di rimborsare i prestiti contratti per effettuarlo attraverso un adeguato flusso reddituale e di cassa.




L’importanza del piano di fattibilità


Il piano di fattibilità porta a esaminare la validità dell’investimento di ristrutturazione e rinnovamento in termini commerciali, il consolidamento dei risultati raggiunti e/o di crescita e sviluppo dell’hotel e anche la sua sostenibilità finanziaria.

Purtroppo il sovra-investimento nel settore alberghiero si accompagna fin troppo frequentemente al sovra-indebitamento: ovvero, a una situazione nella quale si è investito in eccesso, rispetto alla capacità del capitale di generare ricavi e reddito, si affianca una copertura del fabbisogno effettuata quasi integralmente mediante il debito bancario, con poco, se non alcun capitale di rischio.

Al riguardo è bene sottolineare che tutti gli investimenti, e quindi anche quelli di ristrutturazione e rinnovamento nell’hotel, hanno natura rischiosa: vale poco la considerazione che, in definitiva, si tratta di investimenti aventi natura immobiliare o che ne valorizzano altri, già effettuati, dello stesso tipo.

L’investimento deve potersi ripagare, in un lasso di tempo adeguato, sia in termini di maggiori redditi prodotti sia in flussi di cassa attesi, destinati al rimborso del debito eventualmente contratto ma, più in generale, a remunerare il capitale investito.

Esaminando il problema sotto il profilo aziendale si dovrebbe pertanto avere riguardo al fatto che gli investimenti decisi per l’hotel consentono di rafforzare e di accrescere l’equilibrio economico e l’equilibrio finanziario della gestione. O in termini di visione bancaria, la capacità di reddito e la capacità restitutiva.

Il ruolo dei contributi pubblici negli investimenti di ristrutturazione e rinnovamento nell’hotel


Data l’importanza che il settore turistico riveste nel nostro Paese, è normale imbattersi in operazioni di investimento che si caratterizzano per la loro ammissibilità all’ottenimento di contributi pubblici in conto capitale.

Tali contributi, la cui erogazione effettiva non coincide quasi mai con il loro ottenimento sotto il profilo formale, coprono percentuali significative dell’investimento, talvolta fino al 30% o più dell’ammontare ammesso, e rappresentano indubbiamente un incentivo rilevante per il gestore dell’hotel.

Tuttavia è proprio la presenza di contributi in conto capitale che, molto spesso, induce a sottovalutare l’importanza e il peso delle decisioni assunte, evitando un confronto con i numeri e le cifre, ovvero la redazione di un vero e proprio piano di fattibilità.

Non si deve dimenticare che i contributi pubblici, il cui ottenimento sotto il profilo finanziario è “sfalsato” rispetto alla competenza economica, non rendono tout-court sostenibile un progetto, pur mirato a consolidare e migliorare la redditività aziendale (e quindi ritenuto degno di sostegno pubblico).

La storia del nostro Paese è purtroppo ricca di episodi di sovra-investimento e di sovra-indebitamento (anche in territori virtuosi), dove il ruolo giocato dalla presenza del contributo pubblico all’assunzione di decisioni errate è stato decisivo: quando cioè l’ottenimento di fondi per investimenti di ristrutturazione e rinnovamento dell’hotel non prende in considerazione convenienza e fattibilità del progetto, con gravi conseguenze.

Il sovra-indebitamento infatti corrisponde sostanzialmente all’insolvenza del debitore e a poco servono gli eventuali allungamenti delle durate e delle scadenze dei prestiti originariamente contratti.

Se dunque i contributi pubblici sono importanti e rappresentano, senza ombra di dubbio, una forma di incentivo da valutare attentamente, tuttavia non possono rappresentare l’unica modalità di giudizio sulla convenienza e la fattibilità di un investimento di ristrutturazione in hotel:
  • La parte non coperta da contributi deve essere comunque finanziata e coperta mediante forme tecniche adeguate per durata.
  • La lunghezza nell'erogazione dei contributi stessi fa sì che spesso si renda necessario pianificare, sotto il profilo del budget di tesoreria, la copertura, sia pure temporanea, degli anticipi delle somme equivalenti ai contributi.


Ci vuole metodo


Come procedere dunque senza commettere errori che potrebbero avere conseguenze assai pesanti su tutta la gestione dell’hotel? Si deve anzitutto ragionare in termini di costi legati al progetto e, soprattutto, cercare di stimare correttamente le conseguenze economiche dell’attuazione del progetto stesso.

In altre parole, se è vero che la realizzazione di un progetto di ristrutturazione dell’hotel impatta anzitutto sul capitale fisso, è altrettanto importante stimare le conseguenze sotto il profilo dei costi e ricavi incrementali. Si rende così necessario ragionare sulle differenze che si paleseranno nel conto economico una volta che il progetto sia stato attuato e messo a regime.

In primo luogo è necessario analizzare l’investimento di ristrutturazione sotto il profilo dei benefici che esso può apportare all’hotel: funzionalità, livello dei servizi offerti, qualità e comfort.

Prima ancora dei costi e dei ricavi prospettici, lo studio di fattibilità dovrà fare i conti con l’idea di impresa alberghiera che sottende il progetto e con la sua logica imprenditoriale, delineandola per il futuro.
Dovranno essere pertanto illustrati gli argomenti che, sotto il profilo delle logiche strettamente di mercato (per quanti e quali clienti il progetto è interessante? cosa saranno disposti a pagare per quel qualcosa in più di cui fruiranno al termine del progetto?) rendono il progetto necessario, doveroso, utile per l’azienda e per il suo mercato.

Analisi e verifica


È facile comprendere che un assemblaggio di preventivi o una lista di costi non può soddisfare queste esigenze: il progetto di investimento nella ristrutturazione dell’hotel necessita di informazioni tanto più ampie e approfondite tanto maggiore è l’impatto rispetto alla situazione storica.

Sarà utile pertanto evidenziare lo stato dell’arte delle strutture della concorrenza, ripensare al modello complessivo di business e all’offerta di servizi, ragionare su prezzi e costi.

Conclusa la parte relativa all’analisi tecnica, si dovrà procedere alla verifica della fattibilità del progetto tenendo conto che, molto spesso, imprevisti in corso d’opera e decisioni assunte senza opportuni supporti informativi fanno lievitare i costi, talvolta a livelli ancora più insopportabili di quelli iniziali. Ecco le domande alle quali occorrerà dare una risposta precisa e circostanziata:
  1. Motivazione dell’investimento e suo nesso logico funzionale con il miglioramento della performance dell’azienda alberghiera.
  2. Quale sia l’ammontare complessivo dell’investimento di ristrutturazione/rinnovamento dell’hotel.
  3. Quale sia la parte eventualmente coperta da contributi pubblici e la tempistica attraverso la quale gli stessi saranno erogati.
  4. Quali siano le modifiche della formula competitiva (o del modello di business adottato), una volta che l’investimento sia stato completato e sia andato a regime, con particolare riguardo a costi e ricavi incrementali (ovvero quali saranno le modifiche che l’effettuazione dell’investimento di ristrutturazione apporterà al conto economico dell’hotel).


La redazione di un piano economico-finanziario di previsione


Una volta in possesso delle sopracitate informazioni, si dovrà procedere alla redazione di un piano economico-finanziario di previsione che illustri l’evoluzione prevedibile della gestione conseguente l’investimento di ristrutturazione dell’hotel.

Il piano dovrà anzitutto verificare internamente la fattibilità del progetto, ovvero la sua convenienza e la sua sostenibilità per i portatori di capitale. In seguito si procederà alla valutazione del fabbisogno finanziario prospettico individuando eventuali deficit di liquidità strutturali e di natura contingente, con l'obiettivo di comprendere l'ammontare del finanziatore bancario e di quanto capitale di rischio (ove disponibile) si renda necessario per non squilibrare la struttura finanziaria dell’hotel.

Non si deve infatti dare per scontato che tutto l’investimento debba essere necessariamente sostenuto dalle banche, né tantomeno che siano sufficienti le sole garanzie, anche di natura immobiliare, a evitare uno squilibrio della struttura finanziaria e un eccesso di indebitamento.

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