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Come fare richiesta del mutuo per acquistare un hotel?

La nostra esperienza ci ha mostrato in questi anni, per certi versi in modo contraddittorio, che l’operazione di mutuo fondiario era, è e rimarrà assai gradita alle banche finanziatrici. Nonostante lo scoppio della bolla immobiliare e la crisi del mercato, la semplice constatazione che esistano siti come mutuionline.it, che raccolgono e aggiornano continuamente le informazioni sulle condizioni praticate da centinaia di istituti di credito, dimostra che il mercato è assai vivace e caratterizzato da un’offerta molto competitiva. Mentre la domanda, perlomeno per gli immobili a uso civile abitazione, non ha mai cessato di esistere, nemmeno nei momenti più bui della crisi.

Fare richiesta di mutuo per acquistare un hotel è sicuramente il passaggio tecnico più “normale” che un neo-imprenditore alberghiero immagina di dover fare una volta deciso di compiere il grande passo di diventare proprietari di un immobile da destinare ad albergo.

Mutuo per acquistare un hotel: l'operazione e i passaggi


L’operazione di mutuo per acquistare un hotel deve essere messa in campo per tempo, con una pre-istruttoria che aiuti il richiedente a comprendere sia il valore di mercato dell’immobile, sia la quota che la banca è disposta a finanziare. Si parla in tal caso di LTV o loan-to-value, ovvero di quale percentuale (di norma compresa tra il 60% e l’80% massimo) di prestito sia concedibile in base al valore di mercato attribuito mediante perizia al bene che, oltre a essere “contenitore” dell’attività alberghiera, dovrà fungere anche da garanzia ipotecaria per la banca finanziatrice.

I passaggi preliminari per il mutuo: il fabbisogno finanziario


La richiesta del mutuo è un passo fondamentale per l’acquisto a titolo definitivo dell’azienda alberghiera ma, proprio per questo, richiede alcuni importanti passaggi preliminari. Quello certamente più significativo riguarda la corretta valutazione, da effettuarsi all’interno del business plan, del fabbisogno finanziario che l’iniziativa complessivamente richiede, e che dovrà essere coperto sia mediante mezzi propri, sia mediante il mutuo.

Non è pensabile che operazioni di grande rilievo economico, finanziario e patrimoniale siano fatte interamente a debito. È necessario valutare, ancor prima della disponibilità bancaria all’erogazione del prestito, della fattibilità dell’operazione, ovvero della possibilità concreta di restituire il debito nei tempi previsti.

A titolo esemplificativo riportiamo sulla TABELLA 1 a fondo pagina alcune indicazioni operative sul rapporto che esiste tra dimensione dell’operazione effettuata, fatturato, Ebitda e tempi di rientro.

È agevole notare che il pay-back period, ovvero il numero di anni necessario a rientrare dell’investimento fatto con il solo Ebitda (una forzatura effettuata al solo scopo di poter avere indicazioni sulla sostenibilità del progetto) cresce vertiginosamente non appena si innalza il valore dell’hotel che si intende comprare in rapporto al fatturato. Quest'ultima grandezza nell’industria alberghiera non è scalabile. Volendo approfondire il concetto e ipotizzando che solo una parte dell’investimento sia finanziabile dalle banche, la Tabella 1 si completerebbe come evidenziato nella successiva TABELLA 2, sempre a fondo pagina.

Il finanziamento massimo è stato calcolato sulla base del rapporto, comunemente accettato nelle migliori prassi bancarie e professionali che il rapporto tra debiti finanziari ed Ebitda non debba superare 5 volte.

Ipotizzare che, dato comunque un loan-to-value dell’80%, la banca sia disposta a finanziare in tale percentuale l’acquisizione, significa non solo sottovalutare i criteri di maggiore rigidità cui sono sottoposti ormai da anni gli istituti di credito ma, soprattutto, rischiare di far sembrare fattibile un’operazione che non lo è affatto.

Coerenza del fabbisogno con la capacità di generare flussi di cassa


Prima di chiedere alla propria banca di fiducia il mutuo per acquistare un hotel è necessario calcolare correttamente il fabbisogno finanziario derivante dall’operazione, fabbisogno che dovrà essere accettabile, in tempi e modi di formazione, e coerente con la capacità storica e prospettica dell’hotel di generare flussi di cassa da destinare al rimborso del debito contratto.

Il business plan, allora, con il suo contenuto di piani economico-finanziari, si rende necessario preliminarmente a qualunque decisione in materia di mutui o di indebitamento: solo una volta condiviso con i propri professionisti di fiducia (o con un professionista specialista dell’argomento) sarà giusto e corretto rivolgersi alla banca prescelta, con la medesima idea di condivisione, discussione e verifica alla ricerca della fattibilità. Non si deve mai dimenticare, infatti, che le buone idee di impresa devono essere giudicate anche dalla banca: i buoni affari si fanno sempre in due.

Tabella 1: rapporto tra dimensione dell’operazione, fatturato, Ebitda e tempi di rientro
Prezzo pagatoFatturatoEbitda/fatt.%Tempo rientro
€ 10.000.000€ 1.000.00020%50
€ 7.000.000€ 1.000.00020%35
€ 5.000.000€ 1.000.00020%25
€ 3.000.000€ 1.000.00020%15
€ 1.000.000€ 1.000.00020%5
Tabella 2: finanziamento massimo e fabbisogno capitale
PrezzoFatturatoEbitda%TempoFinanz. maxFabb. capitale
€ 10.000.000€ 1.000.00020%50€ 1.000.000-€ 9.000.000
€ 7.000.000€ 1.000.00020%35€ 1.000.000-€ 6.000.000
€ 5.000.000€ 1.000.00020%25€ 1.000.000-€ 4.000.000
€ 3.000.000€ 1.000.00020%15€ 1.000.000-€ 2.000.000
€ 1.000.000€ 1.000.00020%5€ 1.000.0000
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